RUILSLAG / TUKAR GULING TANAH
Ruilslag atau tukar guling tanah adalah suatu persetujuan antara dua belah pihak yang saling mengikatkan diri untuk saling memberikan barang secara bertimbal balik di mana pihak lainnya memiliki kewajiban penyerahan tambahan yang disepakati oleh para pihak.
Dalam pasal 1541 KUHPerdata, tukar guling adalah suatu persetujuan, dengan mana kedua belah pihak mengikatkan dirinya untuk saling memberi suatu barang secara bertimbal balik, sebagai gantinya atas suatu barang.
Perjanjian tukar menukar adalah perjanjian timbal balik (bilateral enitrael) yaitu suatu perjanjian yang memberikan hak dan kewajiban kepada kedua belah pihak.
Perjanjian tukar menukar bersifat konsensual yakni perikatan telah terjadi pada saat tercapainya kata sepakat antara pihak-pihak yang membuat perjanjian.
Dengan kata lain, perjanjian itu sudah sah dan mempunyai kekuatan hukum atau akibat hukum sejak saat tercapainya kata sepakat antara pihak-pihak mengenai pokok perjanjian.
Jadi, tukar guling tanah adalah proses penukaran aset dengan persetujuan kedua belah pihak yang sudah tercapai sebelumnya lewat surat perjanjian tersebut.
Tukar menukar juga disebut dengan istilah ruislag.
Ruislag adalah tukar guling barang milik pemerintah baik dengan Pemda, BUMN/BUMD, badan hukum milik pemerintah lainnya, Pemdes, hingga swasta.
SYARAT SAH PERJANJIAN
Tanah adalah salah satu aset properti yang sangat penting dan mempunyai kedudukan hukum.
Oleh karena itu, dalam penguasaan, pemilikan, penggunaan, maupun pemanfaatan tanah harus mempunyai jaminan, kepastian, dan perlindungan hukum.
Berdasarkan asas perjanjian, syarat sahnya perjanjian tukar menukar juga mengikuti syarat sahnya perjanjian pada umumnya.
Hal ini sebagaimana pasal 1320 KUHPerdata, yaitu :
Adanya kata sepakat para pihak.Dilakukan oleh orang yang sudah cakap untuk melakukan perbuatan hukum.Sesuatu hal tertentu.
PROSEDUR TUKAR GULING TANAH KAS DESA
Tanah desa merupakan salah satu jenis kekayaan desa yang harus dilindungi keberadaannya agar tidak hilang. Kalau cerita era dahulu, sering kali kekayaan desa berupa tanah desa atau juga dikenal dengan tanah bengkok, berkurang atau hilang karena diperjuali belikan oknum kepala desa tanpa diketahui warga desa atau aparat desa lainnya. Hal ini membuat desa kehilangan asetnya. Padahal tanah desa merupakan salah satu sumber kekayaan desa yang umumnya dipakai untuk membiayai kesejahteraan kepala desa dan pamong desa lainnya.
Saat ini untuk mencegah hal tersebut terulang kembali, dibuat aturan yang lebih ketat untuk mengalihkan aset tanah desa. Aturan lengkapnya terdapat dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri (Permendagri) No.1 Tahun 2016 tentang Pengelolaan Aset Desa. Permendagri ini merupakan penjabaran dari Undang-undang Nomor 6 Tahun 2014 tentang Desa dan Peraturan Pemerintah No.47 Tahun 2015 tentang Pelaksanaan UU Desa.
Dalam Permendagri No.1 Tahun 2016 untuk aset desa berupa tanah atau bangunan, pemindahtanganan aset hanya dapat dilakukan melalui tukar menukar atau penyertaan modal. Penyertaan modal dimaksudkan sebagai modal badan usaha milik desa (BUMDes). Penjualan tanah desa merupakan hal terlarang untuk dilakukan.
Di dalam Pasal 32 Permendagri No.1 Tahun 2016, tukar menukar (tukar guling) dapat dilakukan dengan penggunaan tanah desa tersebut untuk tujuan (1) untuk kepentingan umum, (2) bukan kepentingan umum, dan (3) selain untuk kepentingan umum dan bukan untuk kepentingan umum.
Tukar menukar untuk kepentingan umum dilakukan dengan prosedur sebagai berikut :
Tukar menukar dilakukan setelah ada kesepakatan besaran ganti rugi yang menguntungan desa sesuai dengan nilai wajar sesuai taksiran tim penilai.Apabila tanah pengganti belum ada maka penggantiannya terlebih dahulu dapat diberikan dalam bentuk uang.
Uang pengganti digunakan untuk membeli tanah pengganti yang senilai.
Tanah pengganti diutamakan berlokasi di desa setempat, dan kalau tidak ada dapat di lokasi kecamatan yang sama.
Untuk proses tukar menukar tersebut, kepala desa mengirimkan surat ke bupati/walikota terkait hasil musyawarah desa mengenai tukar menukar tanah desa. Kepala desa juga menyampaikan permohonan izin kepada bupati/walikota yang selanjutnya diteruskan ke gubernur.
Sedangkan tukar-menukar tanah desa bukan untuk kepentingan umum hanya bisa dilakukan apabila ada kepentingan nasional yang lebih penting dan strategis dengan tetap memperhatikan rencana tata ruang wilayah. Kepentingan nasional yang dimaksud seperti pengembangan kawasan industri dan perumahan.
Tukar-menukar dapat dilakukan setelah terjadi kesepakatan besaran ganti rugi yang menguntungkan desa sesuai nilai wajar hasil taksiran tim penilai. Tanah pengganti diutamakan berlokasi di desa setempat.
Ketentuan tukar-menukar tanah desa bukan untuk kepentingan umum antara lainv:
Ditetapkan dengan peraturan desa tentang tukar-menukar tanah desa. Peraturan desa ditetapkan setelah mendapat izin bupati/walikota, gubernur, dan persetujuan menteri.Sebelum bupati memberikan izin sebelumnya terlebih dahulu dibentuk tim kajian kabupaten.Hasil kajian selanjutnya disampaikan kepada gubernur untuk permohonan izin.Gubernur sebelum menerbitkan izin didahului dengan kajian melalui tinjauan lapang dan verifikasi data.Gubernur selanjutnya menerbitkan izin yang disampaikan kepada menteri untuk mendapatkan persetujuan.
Sementara tukar-menukar tanah desa selain untuk kepentingan umum dan bukan untuk kepentingan umum adalah dimaksudkan untuk tanah desa yang terletak tidak di desa tersebut, atau tanah desa yang letaknya tehimpit hamparan tanah pihak lain, atau di dalam tanah desa tersebut terdapat milik pihak lain.
Tukar-menukar dilakukan untuk meningkatkan efektifitas agar tanah tersebut lebih berhasil guna. Lokasi tanah penggantinya harus berada di desa setempat. Tanah penggantinya juga harus sesuai dengan nilai tanah desa. Tukar menukar ini harus ditetapkan dalam peraturan desa yang disampaikan kepada bupati/walikota untuk mendapatkan izin.
ADD :
Setiap perjanjian tukar menukar tanah tidak boleh ada yang merugikan salah satu pihak, ya.
Salah satu tujuan surat perjanjian tukar guling juga sebagai dasar penyelesaian apabila timbul masalah di kemudian hari.
Jadi, adanya surat perjanjian tukar guling agar para pihak terlindungi, mendapatkan keadilan, dan kepastian hukum.
Bagi pihak yang merasa mendapat kerugian maka bisa mengajukan gugatan ke pengadilan.
CONTOH SURAT PERJANJIAN TUKAR GULING TANAH SEDERHANA
1. Surat Perjanjian Tukar Guling Tanah Waris
Surat Perjanjian Tukar Menukar Tanah
Pada hari ini ….. tanggal ….. tahun ……., kami yang bertandatangan di bawah ini :
Nama :
No. Identitas :
Tanggal lahir :
Pekerjaan :
Alamat :
Selanjutnya disebut sebagai PIHAK PERTAMA.
Nama :
No. Identitas :
Tanggal lahir :
Pekerjaan :
Alamat :
Selanjutnya dalam surat ini disebut sebagai PIHAK KEDUA.
Dalam surat ini menerangkan bahwa :
PIHAK PERTAMA berkeinginan untuk tukar guling tanah warisan yang beralamat ________ dengan tanah PIHAK KEDUA yang beralamat di _______ berdasarkan ketentuan sebagai berikut :
RUANG LINGKUP
PASAL I
Tukar guling tanah antara PIHAK PERTAMA dengan luas ______ meter persegi atas nama ______ dengan PIHAK KEDUA dengan luas tanah ________ meter persegi atas nama ______
Bahwa tanah PIHAK PERTAMA merupakan tanah warisan besertifikat hak milik dan tanah PIHAK KEDUA adalah tanah sertifikat hak milik.
HAK DAN KEWAJIBAN
PASAL II
PIHAK PERTAMA berkewajiban :
Melepaskan hak atas tanah seluas ________ sebagaimana tercantum dalam Pasal I atas nama __________
Menyelesaikan segala administrasi pengurusan surat menyurat tanah.Bertanggung jawab atas permasalahan tukar menukar tanah yang timbul di kemudian hari.
PASAL III
PIHAK KE II berkewajiban:
Melepaskan hak atas tanah seluas ______ sebagaimana tercantum dalam Pasal I atas nama _______ Bertanggung jawab atas permasalahan tukar menukar tanah yang timbul di kemudian hari.
PASAL IV
PIHAK KEDUA menyerahkan Surat Pernyataan Penguasaan Sebidang Tanah pada PIHAK PERTAMA untuk kepentingan pengurusan administrasi.PIHAK PERTAMA menyerahkan Surat Keterangan Tanah setelah menyelesaikan pengurusan Surat Keterangan Tanah milik PIHAK KEDUA.Proses tukar menukar tanah akan diselesaikan dalam waktu 1 (satu) bulan terhitung setelah ditandatanganinya surat perjanjian ini.
PASAL V
Surat perjanjian tukar guling tanah ini dibuat di ….. pada ….. yang terdiri dari rangkap dua asli untuk masing-masing pihak.Mempunyai kekuatan hukum dan disaksikan oleh para saksi masing-masing pihak.Ditandatangani oleh masing-masing pihak di atas meterai.
PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA
(__________)
(__________)
SAKSI PIHAK PERTAMA :
SAKSI PIHAK KEDUA :
SAKSI PIHAK KETIGA :
SAKSI PIHAK KEEMPAT :
.jpeg)
