ROYA

ROYA 

Istilah roya muncul, biasanya harus diurus ketika membeli properti, seperti rumah atau tanah dengan cara kredit.

Roya adalah pencoretan pada sertifikat dan buku tanah hak tanggungan di Badan Pertanahan Nasional (BPN) karena hak tanggungan telah dihapus.

Hak tanggungan adalah jaminan pelunasan utang. 

Roya adalah pencoretan pada buku tanah Hak Tanggungan karena hak tanggungan telah hapus. Hak Tanggungan dalam roya adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunas hutang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

Jika nasabah/user akan mengambil kredit rumah atau sedang dalam tahap akhir angsuran, roya adalah dokumen yang penting untuk dimiliki sebagai bukti bebas dari beban hutang.

Dalam artian jika debitor cidera janji, kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut hukum berlaku dan dengan hak mendahului daripada kreditor-kreditor yang lain. 

Surat roya dikeluarkan BPN bila kamu sudah melunasi pembayaran KPR (Kredit Pemilikan Rumah) maupun utang pembelian tanah.

Nasabah / user yang pernah melewati proses KPR pasti pernah mendengar istilah roya. 

Roya adalah surat atau dokumen resmi yang menjadi penanda bahwa kamu telah lepas dari beban utang kredit rumah.

Kehadiran roya sangat penting, karena surat tersebut lah yang secara resmi menyatakan bahwa kamu bebas dari tanggungan KPR.

Jika KPR sudah lunas dan kamu tidak mengurus roya, sertifikat hak milik masih dianggap menjadi jaminan utang (hak tanggungan) bank meskipun cicilan sudah lunas,

Walaupun berperan sangat penting, masih banyak orang yang lupa mengurus surat roya.

Biasanya pemilik rumah terbawa euforia kemerdekaan, karena merdeka dari beban cicilan rumah.

Mekanismenya, sertifikat rumah atau tanah yang jadi jaminan utang pada bank akan dihapus. Tetapi tidak langsung otomatis tercoret. Kamu perlu mengurusnya ke BPN secara offline.

Bila tidak mengurusnya ke BPN, maka sertifikat tersebut tetap akan menjadi jaminan utang meski kamu sudah melunasi cicilan KPR rumah.

Surat roya sangat penting. Tetapi faktanya masih ada yang tidak tahu atau tidak paham dengan roya. Tahunya KPR sudah lunas, namun belum punya roya.

Dampak jika tidak mengurus roya :

1. Properti masih berstatus sebagai utang.

Angsuran atau cicilan KPR atau properti yang selama ini dibayar akan sia-sia. Sebab ternyata sertifikat rumah atau tanah masih jadi jaminan utang di bank.

Belum ada catatan bersih di kantor BPN. Jadi, belum sepenuhnya menjadi hak milik pribadimu. Kamu masih berstatus memiliki utang walaupun sudah lunas semuanya.

Untuk itu, jangan tunda lagi mengurus roya. Luangkan waktu segera agar status kreditmu dicoret dan tidak punya sangkut paut lagi dengan jaminan utang.

2. Menghambat jual beli properti di kemudian hari.

Karena status jaminan utang belum dihapus, kamu akan menemui kendala di kemudian hari bila suatu saat menjual rumah atau tanah tersebut. 

Calon pembeli akan menganggapmu belum melunasi utang atas properti itu.

Calon pembeli akan berpikir dua kali untuk membeli propertimu. Namun sebaliknya, bila kamu memiliki surat roya, maka proses jual beli rumah atau tanah bisa berjalan lancar.

3. Mengurangi potensi dapat keuntungan.

Properti yang belum diroyakan otomatis akan mengurangi peluangmu mendapat keuntungan bila rumah atau tanah ingin dijual. Properti itu masih berstatus sebagai jaminan utang.

Dengan begitu, belum bisa dipindahtangankan kepada penghuni baru. Sangat disayangkan, apalagi jika penjual/agent property sudah menemukan calon pembeli dengan harga jual yang menggiurkan.

Harapan untuk mendapatkan keuntungan besar bisa mundur bahkan dicancell pembeli, masalah roya ini dan akhirnya ditunda sampai kamu selesai mengurus surat roya.

PENGERTIAN DAN ATURAN SURAT ROYA MENURUT UNDANG-UNDANG 

Penjelasan mengenai surat roya dapat ditemukan dalam penjelasan umum UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UU Hak Tanggungan).

Selengkapnya, berikut bunyi undang-undang tersebut : 

Pada buku tanah Hak Tanggungan yang bersangkutan dibubuhkan catatan mengenai hapusnya hak tersebut, sedang sertifikatnya ditiadakan.

Pencatatan serupa, yang disebut pencoretan atau lebih dikenal sebagai roya, dilakukan juga pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang semula dijadikan jaminan.

Sertifikat hak atas tanah yang sudah dibubuhi catatan tersebut, diserahkan kembali kepada pemegang haknya

Berdasarkan penjelasan tersebut, dapat diketahui bahwa yang dimaksud dengan roya adalah pencoretan pada buku tanah Hak Tanggungan karena hak tanggungan telah terhapus. 

Berdasarkan Pasal 18 ayat (1) UU Hak Tanggungan, terhapusnya Hak Tanggungan bisa disebabkan karena :

Ke-1 : Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan.

Ke-2 : Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan.

Ke-3 : Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri.

Ke-4 : Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.

PENGERTIAN SURAT ROYA DAN DASAR HUKUMNYA 

Roya adalah istilah pencoretan pada buku tanah Hak Tanggungan Anda untuk menyatakan hak tanggungan sudah terhapus. 

Dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah dituliskan bahwa, "Pada buku tanah Hak Tanggungan yang bersangkutan dibubuhkan catatan mengenai hapusnya hak tersebut, sedang sertifikatnya ditiadakan. Pencatatan serupa, yang disebut pencoretan atau lebih dikenal sebagai "roya", dilakukan juga pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang semula dijadikan jaminan. Sertifikat hak atas tanah yang sudah dibubuhi catatan tersebut, diserahkan kembali kepada pemegang haknya."

Surat roya adalah penting untuk Anda miliki. Dengan tidak mengabaikan kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan, kesederhanaan administrasi pendaftaran Hak Tanggungan, selain dalam hal peralihan dan hapusnya piutang yang dijamin, juga tampak pada hapusnya hak tersebut karena sebab-sebab lain. Dengan dilepaskan oleh kreditor yang bersangkutan, pembersihan obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri, dan hapusnya hak atas tanah yang dijadikan jaminan.

MANFAAT SURAT ROYA 

Surat roya adalah dokumen yang penting dan bermanfaat untuk bukti beban hutang kredit rumah. 

Anda dapat temukan informasinya pada Penghapusan Hak Tanggungan, Pasal 18 ayat (1) UU Hak Tanggungan yang berisi dijaminnya penghapusan hutang dan pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri.

Dengan banyaknya masyarakat yang membeli rumah dengan cara kredit atau angsuran, informasi surat roya seperti ini penting untuk diketahui terlebih di penghujung pelunasan cicilan rumah. Surat roya adalah dokumen yang penting untuk menyatakan sebuah aset tanah telah bebas hutang dari lembaga peminjaman bank. Berikut harga tanah untuk luas 200 M² di Jakarta yang bisa menjadi referensi Anda.

TAHAPAN DALAM MENGAJUKAN PERMOHONAN SURAT ROYA 

Surat roya adalah dokumen yang proses penerbitannya berlangsung selama 7 hari. 

Setelah mengetahui pengertian surat roya berdasarkan hukum dan manfaatnya, informasi selanjutnya penting untuk Anda simak jika ingin mengajukan surat permohonannya. Dalam proses pembuatan dari awal hingga mendapatkan sertifikat surat roya, Anda akan melewati 3 tahapan berikut ini berdasarkan laman resmi BPN (Badan Pertanahan Nasional).

1. Siapkan Dokumen Persyaratan Surat Roya.

Sebelum mendatangi BPN (Badan Pertanahan Negara) sesuai daerah tempat tinggal, Anda perlu mempersiapkan beberapa dokumen sebagai persyaratannya. Berikut rincian dokumen untuk persyaratan surat roya yang harus dilengkapi :

Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai cukupSurat kuasa apabila dikuasakanFotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loketFotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukumSertifikat AsliAkta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)Salinan APHT yang sudah diparaf oleh PPAT yang bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor untuk pembuatan sertipikat Hak TanggunganFotocopy KTP pemberi HT (debitur) atau Akta Pendirian Badan Hukum, penerima HT (Kreditur) dan/atau kuasanya yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loketSurat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) apabila Pemberian Hak Tanggungan melalui Kuasa.

2. Pengajuan Surat Roya di BPN.

Surat roya adalah dokumen yang pembuatannya diregulasi oleh BPN dalam Kementerian Agraria dan Tata Ruang atau Badan Pertanahan Negara. Setelah tahapan pertama atau dokumen persyaratan telah lengkap, selanjutnya Anda perlu mendatangi kantor BPN setempat untuk mengajukan surat roya.

Setibanya di Kantor Pertanahan setempat, biasanya Anda akan disarankan untuk memiliki atau membeli map permohonan roya. Kemudian, Anda akan diarahkan untuk mengisi beberapa dokumen seperti Lampiran 13 dan formulir balik nama (sampul warkah berwarna hijau) untuk diisi.

3. Menyerahkan Bukti Setor.

Tahapan pengajuan surat roya yang terakhir ialah, petugas akan memanggil Anda kembali untuk menerima surat perintah setor untuk selanjutnya dibayarkan ke kasir. Setelah Anda membayarnya, kasir akan memberikan semacam kwitansi 2 lembar sebagai bukti setor yang masing-masing berwarna merah dan putih. Bukti setor inilah yang menjadi tanda untuk Anda bisa mendapatkan sertifikat atau surat roya setelah hari ketujuh kemudian.

Besar tarif sertifikat hak tanggungan berbeda-beda, tergantung dari nilai tanggungannya. Misal, Rp. 50.000 per sertifikat hak tanggungan untuk nilai tanggungan s.d 250.000.000.

4. Cara dan Menghapus Surat Roya.

Biaya resmi yang dikenakan per sertifikat surat roya adalah  Rp50.000,-. 

Roya adalah surat yang proses penghapusannya berlangsung selama 5 hari kerja. 

Berikut syarat penghapusan surat roya atau hak tanggungan menurut sumber BPN beberapa syarat yang harus dipenuhi yakni :

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai cukup.

2. Surat kuasa apabila dikuasakanFotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.

3. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum.

4. Sertifikat tanah dan Sertipikat Hak Tanggungan dan/atau konsen roya jika sertifikat Hak Tanggungan hilang.

5. Surat Roya/Keterangan Lunas/Pelunasan Hutang dari Kreditur.

6. Fotocopy KTP pemberi HT (debitur), penerima HT (Kreditur) dan/atau kuasanya yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.

Itulah informasi lengkap seputar surat roya yang bisa Anda jadikan sebagai panduan saat ingin mengajukan permohonannya. Ingat, surat roya adalah dokumen yang penting untuk dimiliki jika Anda membeli rumah dengan metode pembayaran kredit atau KPR (Kredit Pemilikan Rumah).

7. Apabila Anda telah mengumpulkan dan memberikan berbagai dokumen di atas kepada petugas, maka perlu menunggu selama 5 (lima) hari kerja untuk selesainya penghapusan roya Anda. Sementara, untuk biaya pengurusan roya, menurut informasi dari situs resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (BPN), biaya yang dipatok untuk penghapusan hak tanggungan/roya hanya Rp.50.000 per sertifikat hak tanggungan dengan proses yang mudah dan cepat. Biaya untuk tahun 2022 ini rupanya belum mengalami perubahan sejak tahun 2018, 2019, 2020, dan 2021 lalu.

Apabila sudah dinyatakan lunas, kasir akan memberikan bukti setor atau kuitansi sebanyak 2 lembar, 1 lembar warna merah dan 1 lembar warna putih. Kemudian pemohon menyerahkan surat perintah setor dan bukti setor atau warna putih dan merah kepada petugas di loket roya. Pembuatan suratroya berlangsung selama 5 hari. Apabila sudah selesai, maka pemohon bisa datang lagi ke kantor BPN untuk mengambil surat roya yang telah ditandatangani.

PROSEDUR MENGURUS SURAT ROYA 

Menurut situs resmi Badan Pertanahan Nasional, berikut ini prosedur mengurus surat roya.

Siapkan dulu persyaratan ini :

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai cukup.

2. Surat kuasa apabila dikuasakan.

3. Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.

4. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum.

5. Sertifikat tanah dan Sertipikat Hak Tanggungan dan/atau konsen roya jika sertifikat Hak Tanggungan hilang.

6. Surat Roya/Keterangan Lunas/Pelunasan Hutang dari Kreditur.

7. Fotocopy KTP pemberi HT (debitur), penerima HT (kreditur) dan/atau kuasanya yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket.

Datangi kantor pertanahan setempat

8. Apabila persyaratan di atas sudah lengkap, maka langkah selanjutnya adalah mendatangi kantor pertanahan setempat.

Saat tiba di Kantor Pertanahan, kamu bisa pergi ke koperasi pegawai untuk membeli map Permohonan Roya.

Masukkan dokumen berikut ke dalam map tersebut :

- 1 lembar sampul warkah berwarna kuning.

- 1 lembar surat permohonan Lampiran 13.

- Mengisi sejumlah dokumen di kantor pertanahan.

- Isilah  sampul warkah sesuai dengan KTP dan data yang tersedia di sertifikat.

- Kemudian, isi juga Lampiran 13 sesuai data dan kemudian lingkari pilihan No. 10 yang berisikan Roya atas Hak Tanggungan.

- Serahkan dokumen tersebut ke loket pelayanan pendaftaran roya, dan ambil antrean.

- Petugas nantinya akan memanggil dan meminta kamu untuk mengisi dokumen berikut ini :

- Mengisi formulir sampul warkah atau balik nama (berwarna hijau) untuk diisi, cara pengisian sama seperti pengisian sampul warkah atau roya.

- Petugas memberikan satu dokumen perubahan nama institusi kreditur (bila ada) untuk difotokopi oleh pemohon dan selanjutnya akan dimasukkan dalam map permohonan roya.

- Formulir sampul warkah atau balik nama (berwarna hijau) yang telah diisi dan dokumen perubahan nama kreditur (bila ada) yang sudah difotokopi diserahkan kembali ke loket pengurusan roya.

- Petugas akan memanggil lagi untuk menerima surat perintah setor dan meminta penyelesaian pembayaran di kasir.

Proses terakhir di Kantor Pertanahan.

- Apabila  sudah dinyatakan lunas, kasir akan memberikan bukti setor atau kwitansi sebanyak dua lembar.

- Satu lembar warna merah dan satu lembar warna putih.

- Bisa langsung menyerahkan surat perintah setor dan bukti setor warna putih dan merah kepada petugas di loket roya.

- Setelah semua selesai,  petugas loket akan memanggil lagi dan memberikan :

- Surat perintah setor warna putih.

- Bukti setor atau kuitansi warna putih.

- Tanda terima penyerahan dokumen warna putih.

- Terakhir, petugas loket akan memberikan informasi bahwa dalam waktu satu minggu sertifikat dapat diambil di loket pengambilan dengan membawa tanda terima dokumen asli.

SYARAT DAN PENGURUS ROYA 

Mengurus surat roya dapat dilakukan secara offline dan online. Syarat dokumen untuk mengurus roya, antara lain :

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup.

2. Surat kuasa apabila dikuasakan

3. Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan.

4. Fotokopi Akta Pendirian dan Pengesahan Badan Hukum bagi badan hukum.

5. Sertifikat tanah dan Sertifikat Hak Tanggungan dan/atau konsen roya jika sertipikat Hak Tanggungan hilang.

6. Surat Roya/Keterangan Lunas/Pelunasan utang dari Kreditur atau bank.

7. Fotokopi KTP pemberi HT (debitur), penerima HT (Kreditur) dan/atau kuasanya.

Pengurusan roya memakan waktu lima hari kerja bila dilakukan secara offline di kantor BPN. Kamu bisa datang lagi pada hari yang sudah ditentukan sebelumnya untuk pengambilan surat roya.

BIAYA PENGURUSAN ROYA

Biaya mengurus roya di kantor BPN dikenakan tarif terjangkau. Yakni sebesar Rp 50.000 per sertifikat hak tanggungan. Pada umumnya jika lewat biro jasa kurang dari Rp. 500.000,-. Pembayarannya dilakukan melalui bank. Jadi, tidak diserahkan ke bagian loket administrasi di BPN.

Jika tidak mau repot, kamu bisa mengurus roya menggunakan jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT punya akses untuk mengurus roya secara online.

Akan tetapi, tentu saja biaya mengurus roya melalui jasa perantara pasti bakal lebih mahal. Mungkin saja bisa ratusan ribu sampai jutaan rupiah.

SEGERA URUS SAAT CICILAN UTANG TERAKHIR 

Mengurus roya sebaiknya mendekati waktu pembayaran cicilan utang yang terakhir. Sebab kamu perlu mempersiapkan berkas dan mendaftarkannya terlebih dahulu.

Begitu cicilan sudah lunasi dibayar, hak tanggungan bisa langsung dihapus oleh petugas BPN. Siapkan dokumen yang sesuai dan ikuti prosedurnya, agar kamu tidak melakukan kesalahan dan pengurusan roya berjalan dengan lancar.