PBG (PERSETUJUAN BANGUNAN GEDUNG)

PBG (PERSETUJUAN BANGUNAN GEDUNG)

Pemerintah melalui UU Cipta Kerja menghapus aturan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang sebelumnya diatur dalam Undang-undang No.28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

Sebagai gantinya, ada aturan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).

Izin ini (PBG) wajib dimiliki siapa pun yang ingin membangun bangunan baru, mengubah, sampai merawat bangunan.

Dimana penggantian nama izin membangun ini terdapat di dalam UU Cipta Kerja yang mencabut ketentuan yang lama dan menjadi tidak berlaku Undang-undang No.28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

HARUS ADA PBG

Untuk mendirikan sebuah bangunan tak lagi perlu repot berlebihan.

Pemerintah saat ini telah menghapus status Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan menggantinya dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) yang lebih sederhana. Prosedur pengurusan PBG adalah sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

Kehadiran PBG ini akan menerapkan konsep norma, standar, pedoman, dan kriteria (NSPK) dari pemerintah pusat, yang berbeda dengan IMB yang dulu pernah diberlakukan.

Jika dahulu IMB harus diperoleh terlebih dulu sebelum mendirikan bangunan, maka PBG dapat dilakukan pembangunan sepanjang pelaksanaannya memenuhi standar yang ditetapkan pemerintah.

Dengan demikian proses PBG yang lebih cepat akan semakin mempercepat investasi bagi pelaku usaha.

DEFINISI PBG (PERSETUJUAN BANGUNAN GEDUNG)

Persetujuan Bangunan Gedung yang selanjutnya disingkat PBG adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik Bangunan Gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat Bangunan Gedung sesuai dengan standar teknis Bangunan Gedung Pasal 1 Poin 17 PP 16/2021

DASAR HUKUM PBG

Berikut ini adalah dasar hukum PBG yaitu :

1. Undang-Undang (UU) No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja atau UU Cipta Kerja (UU Ciptaker) Pasal 24 dan Pasal 185 huruf b 

2. Peraturan Pemerintah (PP) No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung 

PROSES PENERBITAN PBG 

Untuk proses penerbitan PBG meliputi :

1. Penetapan nilai retribusi daerah

2. Pembayaran retribusi daerah

3. Penerbitan PBG

4. Cara Pendaftaran PBG

5. Pemohon diwajibkan untuk menggunakan SIMBG berbasis web untuk proses pengajuan izin terkait.

Proses pendaftarannya yaitu :

1. Membuka web simbg.pu.go.id

2. Melakukan pendaftaran dengan membuat akun baru

3. Login apabila sudah memiliki akun

4. Melengkapi data diri pemohon 

5. Mengisi form terkait

6. Proses telah berhasil.

IKHWAL PENTING DALAM PBG

Ada 2 (dua) hal penting yang yang dicantumkan dalam PBG yang berisikan informasi penting terkait status bangunan, yaitu :

1. Fungi Bangunan Gedung

2. Fungsi bangunan gedung yaitu hunian, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, dan khusus.

3. Klasifikasi Bangunan Gedung

4. Klasifikasi gedung tergantung:

Tingkat kompleksitas (sederhana, tidak sederhana, dan khusus);

5. Tingkat permanensi (permanen dan nonpermanen);

6. Tingkat kebakaran (tinggi, sedang dan rendah);

7. Tingkat lokasi (padat, sedang dan renggang);

8. Tingkat ketinggian bangunan (pencakar langit, tinggi, sedang dan rendah);

9. Tingkat kepemilikan gedung (bangunan gedung negara dan selain milik negara); dan

10. Kelas bangunan (ada 10 kelas bangunan)

11. Informasi tersebut ini wajib dicantumkan dalam PBG.

12. Apabila tidak sesuai, maka pemilik bangunan gedung bisa dikenai sanksi

PERBEDAAN PBG DAN IMB

Menurut sumber dari Kementerian ATR/BPN perbedaan mendasar antara PBG dengan IMB adalah terkait permohonan izin sebelum membangun bangunan.

Aturan PBG tak mengharuskan si pemilik gedung mengajukan izin seperti aturan IMB dulu.

Namun, pemilik gedung harus melaporkan fungsi bangunannya dan menyesuaikan dengan tata ruang di tempat ia ingin membangun bangunan tersebut.

IMB itu izin, kalau PBG itu adalah bukan izin tidak ada lagi berbasis izin, PBG itu hanya melihat saja tata ruangnya, terus bangunan itu untuk apa, maka dibuat saja sesuai itu, kalau di daerah itu tidak boleh dibangun 3 lantai, ya tidak boleh dibangun, begitu saja.

SYARAT PENGURUSAN PBG

Pemerintah secara resmi menghapus Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan menggantinya dengan izin baru yang bernama Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Izin ini sama seperti IMB wajib dimiliki siapa pun yang ingin membangun bangunan baru, mengubah, sampai merawat bangunan.

PBG menjadi istilah perizinan yang digunakan untuk dapat membangun bangunan baru atau mengubah fungsi dan teknis bangunan tersebut.

Aturan PBG ini tertuang dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

Peraturan ini juga merupakan tindak lanjut dari ketentuan Pasal 24 dan Pasal 185 huruf b Undang-undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja.

PENGURUSAN DAN PENYUSUNAN SLF (SERTIFIKAT LAIK FUNGSI)

Untuk Bangunan Gedung yang telah berdiri dan belum memiliki PBG, harus mengurus Sertifikat Laik Fungsi-nya berdasarkan ketentuan dalam PP 16/2021 untuk bisa memperoleh PBG. Melalui Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (UU Ciptaker), Pemerintah menghapuskan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Sebagai gantinya, Pemerintah menetapkan ketentuan baru yang dinamakan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Ketentuan lebih lanjut mengenai PBG diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (PP 16/2021) yang merupakan salah satu aturan turunan UU Ciptaker yang baru diundangkan pada bulan Februari silam. Mengacu pada Pasal 1 angka 17 PP 16/2021, PBG adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik Bangunan Gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat Bangunan Gedung sesuai dengan standar teknis Bangunan Gedung. Dilihat dari definisinya, perbedaan antara PBG dan IMB terletak pada acuan yang digunakan dalam pemberian izin. Untuk IMB, izin diberikan apabila telah sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku. Sementara, PBG diberikan apabila sudah sesuai dengan standar teknis Bangunan Gedung. Jadi, PBG hanya terbatas pada ketentuan soal teknis bangunan. Pemenuhan terhadap Standar Teknis Bangunan Gedung tersebut memperhatikan fungsi dari bangunan gedung yang ditetapkan oleh pemilik Bangunan gedung. Ketentuan ini, masih sama seperti aturan sebelumnya, yakni terdiri atas fungsi hunian, fungsi keagamaan, fungsi usaha, fungsi sosial dan budaya, serta fungsi khusus. Namun, PP 16/2021 baru mengatur bahwa fungsi Bangunan Gedung dapat berupa fungsi campuran. Selain tambahan tersebut, PP 16/2021 juga menambahkan pengaturan mengenai sanksi administratif. “Pemilik yang tidak memenuhi kesesuaian penetapan fungsi dalam PBG sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (2) dikenai sanksi administratif,” demikian bunyi Pasal 12 ayat (1) PP 16/2021. Adapun sanksi administratif tersebut dapat berupa: peringatan tertulis, pembatasan kegiatan pembangunan, penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan, penghentian sementara atau tetap pada Pemanfaatan Bangunan Gedung, pembekuan PBG, pencabutan PBG, pembekuan SLF Bangunan Gedung, pencabutan SLF Bangunan Gedung, dan/atau perintah Pembongkaran Bangunan Gedung. Lebih lanjut, pemberian PBG sendiri meliputi dua proses, yakni konsultasi perencanaan dan penerbitan. Pertama, untuk bisa memperoleh PBG, pemilik harus mengajukan dokumen rencana teknis kepada Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota atau Pemerintah Daerah Provinsi untuk DKI Jakarta atau Pemerintah Pusat sebelum pelaksanaan konstruksi. Dokumen rencana teknis tersebut harus diperiksa dan disetujui dalam proses konsultasi perencanaan. Dalam proses konsultasi perencanaan, terdapat tiga tahapan, yakni pendaftaran, pemeriksaan pemenuhan Standar Teknis, dan pernyataan Pemenuhan Standar Teknis. Untuk pemeriksaan pemenuhan Standar Teknis, harus melalui dua tahapan pemeriksaan. Pertama-tama akan dilakukan pemeriksaan dokumen rencana arsitektur. Apabila tahap ini telah memenuhi Standar Teknis, maka dilanjutkan ke tahap selanjutnya, yaitu pemeriksaan dokumen rencana struktur, mekanikal, elektrikal, dan perpipaan (plumbing). Jika kedua pemeriksaan telah memenuhi Standar Teknis, maka Dinas Teknis menerbitkan Surat Pernyataan Pemenuhan Standar Teknis yang digunakan untuk memperoleh PBG. Kedua, setelah konsultasi perencanaan telah diselesaikan, maka berlanjut pada tahap penerbitan PBG. Berdasarkan Pasal 261 ayat (1) PP 16/2021, penerbitan PBG meliputi penetapan nilai retribusi daerah, pembayaran retribusi daerah, dan penerbitan PBG yang dilakukan oleh Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP). Apabila PBG telah diterbitkan, maka pemilik Bangunan Gedung dapat memulai konstruksinya. Terakhir, dalam ketentuan peralihannya, PP 16/2021 juga mengatur mengenai Bangunan Gedung yang telah memperoleh IMB sebelum berlakunya PP 16/2021. “Bangunan Gedung yang telah memperoleh izin mendirikan bangunan dari Pemerintah Daerah kabupaten/kota sebelum Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku, izinnya masih tetap berlaku sampai dengan berakhirnya izin,” demikian bunyi Pasal 346 ayat (2) PP 16/2021. Kemudian untuk Bangunan Gedung yang telah berdiri dan belum memiliki PBG, harus mengurus Sertifikat Laik Fungsi-nya berdasarkan ketentuan dalam PP 16/2021 untuk bisa memperoleh PBG.

Syarat Umum :

1. Share lokasi (Koordinat)

2. KTP pemohon dan sesuai surat tanah

3. Foto persil

4. Surat tanah (Legalisir)

5. Akun OSS/NIB (Kalau sudah ada)

6. NPWP

7. PBB Persil (SPPT/NOP)

8. Sketsa Tanah dan bangunan

9. Legalitas perusahaan (Akta perusahaan, SK KEMENKUMHAM, SIUP, NIB, NPWP)

10. Arsip Perizinan Lama (IMB Lama, Rekom lama) Jika ada

11. Akta sewa (Apabila sewa)

12. Syarat teknis lainnya (seperti : Rek Air, listrik, foto-foto, form yang harus diisi, izin yang sudah dimiliki) menyusul setelah deal penawaran

SYARAT DAN CARA MENGURUS PBG

Untuk mendapatkan PBG, pemilik bangunan harus memenuhi dua persyaratan utama yaitu :

1. Punya dokumen rencana teknis dan dokumen perkiraan biaya pelaksanaan konstruksi.

2. Dokumen rencana teknis ini meliputi rencana arsitektur, rencana struktur, rencana utilitas, dan spesifikasi teknis bangunan gedung.

3  Dokumen rencana arsitektur mencakup :

a  Data penyedia jasa perencana arsitektur;

b. Konsep rancangan;

c. Gambar rancangan tapak;

d. Gambar denah;

e. Gambar tampak Bangunan Gedung;

f. Gambar potongan Bangunan Gedung;

g. Gambar rencana tata ruang dalam;

h. Gambar rencana tata ruang luar;

i. Detail utama dan/atau tipikal.

4. Dokumen rencana struktur meliputi :

a. Gambar rencana struktur bawah termasuk detailnya;

b. Gambar rencana struktur atas dan detailnya;

c. Gambar rencana basemen dan detailnya;

d. Perhitungan rencana struktur dilengkapi dengan data penyelidikan tanah untuk Bangunan Gedung lebih dari 2 (dua) lantai.

5. Dokumen rencana utilitas berisi :

a. Perhitungan kebutuhan air bersih, listrik, penampungan dan pengolahan air limbah, pengelolaan sampah, beban kelola air hujan, serta kelengkapan prasarana dan sarana pada Bangunan Gedung; Perhitungan tingkat kebisingan dan getaran;

b. Gambar sistem proteksi kebakaran sesuai dengan tingkat risiko kebakaran;

c. Gambar sistem penghawaan atau ventilasi alami dan/atau buatan; Gambar sistem transportasi vertikal;

d. Gambar sistem transportasi horizontal;

e. Gambar sistem informasi dan komunikasi internal dan eksternal; Gambar sistem proteksi petir;

f. Gambar jaringan listrik yang terdiri dari gambar sumber, jaringan, dan pencahayaan;

g. Gambar sistem sanitasi yang terdiri dari sistem air bersih, air limbah, dan air hujan.

6. Dokumen spesifikasi teknis Bangunan Gedung sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf d berisi jenis, tipe, dan karakteristik material atau bahan yang digunakan secara lebih detail dan menyeluruh untuk komponen arsitektural, struktural, mekanikal, elektrikal, dan perpipaan (plumbing).

Selain itu, syarat selanjutnya yang mesti dipenuhi yaitu adanya kelengkapan dokumen berupa perkiraan biaya pelaksanaan konstruksi. Di dalamnya meliputi adanya perhitungan volume masing-masing elemen aristektur, struktur, mekanikal, elektrikal, dan juga perpipaan (plumbing).

"Dokumen perkiraan biaya pelaksanaan konstruksi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b mencakup laporan uraian perhitungan biaya berdasarkan perhitungan volume masing-masing elemen arsitektur, struktur, mekanikal, elektrikal, dan perpipaan (plumbing) dengan mempertimbangkan harga satuan Bangunan Gedung.

CARA MENGURUS PBG

Diajukan sebelum pelaksanaan konstruksi, sebelumnya pemohon melengkapi dokumen rencana teknis dan kemudian diajukan kepada pemerintah daerah kabupaten/kota atau pemerintah daerah provinsi.

KONSULTASI 

Setelah mengajukan dokumen rencana teknis, pemohon/pemilik melakukan proses konsultasi tersebut, yang meliputi :

1. Pendaftaran

2  Pemeriksaan pemenuhan standar teknis; dan

3. Pernyataan pemenuhan standar teknis.

4. Pendaftaran lewat SIMBG.

Pendaftaran sendiri dilakukan oleh pemohon atau pemilik melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG). Pemohon atau pemilik yang mendaftar harus menyampaikan informasi berupa data pemohon atau pemilik, data bangunan gedung, dan dokumen rencana teknis.

PEMERIKSAAN DOKUMEN 

Setelah dokumen yang dibutuhkan telah diserahkan, Kepala Dinas Teknis menugaskan sekretariat untuk memeriksa kelengkapan informasi. untuk BGFK, menteri menugaskan sekretariat pusat untuk memeriksa kelengkapan informasi.

Terakhir, setelah informasi dinyatakan lengkap, sekretariat memberikan jadwal konsultasi perencanaan kepada pemohon atau pemilik melalui SIMBG.

PENERBITAN PBG

Apabila dokumen disetujui, maka akan diterbitkan izin PBG.

SANKSI 

Jika pemilik bangunan tidak memenuhi kesesuaian penetapan fungsi dalam PBG, maka akan dikenakan sanksi administratif. Sanksi administratif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat berupa :

1. Peringatan tertulis

2. Pembatasan kegiatan pembangunan

3. Penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan

4. Penghentian sementara atau tetap pada Pemanfaatan Bangunan Gedung

5. Pembekuan PBG

6. Pencabutan PBG

7. Pembekuan SLF (Sertifikat Laik Fungsi) Bangunan Gedung

8. Pencabutan SLF (Sertifikat Laik Fungsi) Bangunan Gedung

PEMERINTAH PEMBONGKARAN BANGUNAN GEDUNG 

Jika bangunan sudah terlanjur mendapatkan izin IMB sebelum peraturan baru soal PBG terbit, maka izin tersebut masih berlaku hingga berakhirnya masa izin.